Real Estate – Diritto Immobiliare

Assistenza legale in materia di compravendite, locazioni, sfratti, contratti immobiliari e tutela dei rapporti relativi a beni immobili.

Il diritto immobiliare richiede attenzione sia alla fase negoziale sia a quella patologica del rapporto.
L’assistenza legale riguarda la predisposizione e la revisione di contratti, la verifica dei profili di rischio nelle operazioni di compravendita, la gestione dei rapporti locatizi e delle procedure di rilascio.

L’assistenza legale in materia immobiliare può contribuire a chiarire il contenuto delle obbligazioni contrattuali, individuare preventivamente clausole critiche o incomplete, ridurre ambiguità interpretative in fase negoziale, impostare correttamente atti e iniziative in presenza di morosità o cessazione del rapporto locatizio, valutare i rimedi disponibili in caso di inadempimento o contestazione.

Il servizio è rivolto a privati, proprietari e locatori, conduttori, promissari acquirenti e promittenti venditori, società immobiliari, investitori, amministratori di patrimoni immobiliari.

1. COMPRAVENDITA DI IMMOBILI

La compravendita immobiliare non coincide soltanto con la firma dell’atto finale, ma comprende una fase preparatoria spesso decisiva: proposta, preliminare, verifiche documentali, allocazione dei rischi, disciplina della consegna, garanzie e rimedi in caso di inadempimento.

Sul piano civilistico, il venditore ha tra le sue obbligazioni principali quella di consegnare il bene, far acquistare la proprietà o il diritto e garantire il compratore dall’evizione e dai vizi.
Il contratto preliminare, inoltre, deve avere la stessa forma richiesta per il definitivo e può essere trascritto con gli effetti previsti dall’art. 2645-bis c.c.

Il nostro Studio accompagna il Cliente in tutte le fasi che riguardano la compravendita e l’eventuale locazione dell’immobile, ed in particolare:

• Assistenza nella fase precontrattuale;
• Redazione e revisione delle proposte d’acquisto e contratto preliminare di vendita;
• Analisi delle clausole critiche: caparra, condizioni sospensive, termini essenziali, consegna e garanzie;
• Supporto nella gestione di problematiche relative alla trascrizione del preliminare;
• Assistenza in caso di inadempimento, mancata stipula del definitivo o contestazioni tra promissario acquirente e promittente venditore;
• Consulenza su rapporti tra compravendita e diritti di terzi, iscrizioni o formalità pregiudizievoli.

Le problematiche più ricorrenti

• Difformità tra immobile promesso e documentazione contrattuale;
• Ritardo nella stipula del definitivo;
• Problemi relativi alla consegna del bene;
• Vendita da parte di soggetto non proprietario o privo del pieno potere dispositivo;
• perdita degli effetti protettivi della trascrizione del preliminare se non viene trascritto il definitivo o la domanda giudiziale nei termini previsti dall’art. 2645-bis c.c.
  
• ASSISTENZA NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

Lo Studio presta assistenza nella redazione, revisione e negoziazione della documentazione relativa alla compravendita immobiliare, dalla fase preliminare sino alla conclusione dell’operazione. L’attività può comprendere l’analisi del contratto preliminare, che deve rispettare la forma richiesta per il definitivo, nonché la valutazione dell’opportunità della trascrizione del preliminare e dei relativi effetti di tutela. Particolare attenzione viene riservata alla disciplina di consegna, garanzie, obblighi del venditore e gestione dei possibili profili di inadempimento.

• PROCEDURE DI SFRATTO E CONTENZIOSO LOCATIZIO

Per quanto riguarda le procedure di sfratto, lo Studio assiste proprietari e operatori del settore nella gestione delle controversie locatizie, incluse le procedure di sfratto per morosità e per finita locazione. In caso di mancato pagamento del canone, il locatore può intimare sfratto per morosità e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione per i canoni scaduti. Nelle ipotesi di cessazione del rapporto, l’assistenza può riguardare la licenza o lo sfratto per finita locazione, secondo la disciplina processuale applicabile. L’attività comprende anche l’analisi delle questioni relative all’opponibilità della locazione e al rilascio dell’immobile.

1. SFRATTO PER MOROSITÀ: quando vi è mancato pagamento del canone alle scadenze, la tutela prevista dall’art. 658 c.p.c. prevede espressamente che il locatore possa intimare sfratto per morosità in caso di mancato pagamento del canone e chiedere nello stesso atto anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.
2. LICENZA O SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE: l’art. 657 c.p.c. disciplina invece la licenza per finita locazione prima della scadenza e lo sfratto dopo la scadenza del contratto, nei casi in cui sia esclusa la tacita riconduzione.

Lo Studio Legale Ghiselli fornisce i seguenti servizi nell’ambito del contenzioso locatizio:

• Consulenza preliminare sulla posizione del locatore o del conduttore;
• Redazione e notifica di intimazioni di sfratto per morosità;
• Assistenza nelle ipotesi di finita locazione;
• Gestione delle domande di pagamento dei canoni scaduti contestuali allo sfratto;
• Assistenza nel contenzioso sul rilascio dell’immobile, morosità, occupazione senza titolo, indennità di occupazione;
• Esame dell’opponibilità della locazione in presenza di procedure esecutive o trasferimenti del bene, tema disciplinato dall’art. 2923 c.c.

Le problematiche più frequenti riguardano:

• Morosità reiterata;
• Mancato rilascio dell’immobile alla cessazione del rapporto;
• Contestazioni sul rinnovo, disdetta e durata;
• Locazioni con problematiche di opponibilità all’acquirente o nella procedura esecutiva;
• Necessità di coordinare la tutela possessoria, rilascio e recupero dei canoni.

• REDAZIONE DEI CONTRATTI IMMOBILIARI

La corretta impostazione del contratto è spesso decisiva per prevenire controversie future. Lo Studio offre assistenza nella predisposizione e revisione di contratti immobiliari, con attenzione alla chiarezza delle clausole, alla coerenza dell’assetto negoziale e alla tutela degli interessi delle parti. Per i contratti preliminari, particolare rilievo assumono i requisiti di forma  e, quando opportuno, la valutazione degli effetti della trascrizione.

Lo Studio Legale Ghiselli si occupa della redazione e della revisione di:

• Contratti preliminari di compravendita;
• Contratti di locazione;
• Accordi integrativi;
• Patti sulla consegna e sul godimento del bene;
• Clausole su caparra, recesso, penali, termini, condizioni;
• Adattamento del contratto alle esigenze dell’operazione;
• Verifica della coerenza tra assetto negoziale e obiettivi delle parti;
• Assistenza nella negoziazione di clausole sensibili.